La mission de l´expert

Seul un expert peut déterminer la Valeur de votre bien.

1- Lettre de proposition

L’expert doit fournir à son mandant une lettre de proposition mentionnant :

• L´identification des biens expertisés
• La ou les valeurs à définir ainsi que les hypothèses de travail sur les différents immeubles
• Le montant des honoraires ou leur modalité de calcul
• Les documents et informations à fournir pour l’expertise
• Le délai de rendu des conclusions

2 – Formalisation de la mission

La mission doit impérativement être confirmée par le client :

• Par lettre de proposition avec la mention expresse de l’accord du mandant
• Par une lettre de mission
• Par un bon de commande
• Par un contrat

3 – Les documents et éléments d’informations à fournir

• Plan
• Etat des surfaces
• Cadastre
• Titres de propriété
• Règlement de copropriété, le cas échéant
• Justification juridique de l’affectation des locaux
• Documents d’urbanisme
• Etat locatif avec indication de la vacance
• Baux
• Résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues
• Plan d’entretien ou programme des grosses réparations envisagées
• Tout document technique ou concernant l’environnement susceptible d’avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble
• Etat des contentieux ou litiges en cours
• Montant des charges locatives, ventilé par grands postes
• Avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres
• Montant des assurances d’immeuble
• Frais d’entretien courant

4 – Exploitation des documents recueillis par l’expert

• Il doit procéder à une revue des documents recueillis afin de constater les éventuels manques ou incohérences.
• Il pourra s’adresser à des tiers afin d’obtenir des informations complémentaires.
• Les sources et le contexte dans lesquels ces informations ont été recueillies devront être précisés dans le rapport.

5 – Visite de l’immeuble

• Tous les biens doivent porter sur tous les locaux normalement accessibles.
• La visite peut être limitée au choix d’un échantillon représentatif de chacune des catégories de locaux en accord avec le client et clairement détaillé dans le rapport.

6 – Analyse du marché

• Le rapport détaillé doit comprendre des références de transactions sur le marché de location et de la vente, plus généralement toute information concernant l’offre ou la demande et leur évolution sur le marché concerné.

7 – Lettre d’affirmation

• Obtenir de son mandant une « lettre d’affirmation » indiquant que l’ensemble des informations ou documents susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble a bien été communiqué.

8 – Le Contenu

• L’objet
• Le cadre de travail de l’évaluation ainsi que les méthodes utilisées
• Les sources et documents utilisés avec des réserves en cas d’incertitude ou de lacune
• L’état physique de l’immeuble
• Les questions d’environnement et d’urbanisme en précisant les tendances découlant de ces facteurs

9 – Conclusions

• Celles-ci devront être claires et non équivoques, le cas échéant préciser le régime fiscal en cas de cession.

10 – Les réserves

• En cas d’incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique, le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en découlent.

Attention : à défaut de produire les diagnostics (amiante, plomb, état parasitaire, DPE, bilan du gaz, bilan électrique, etc.) Ce rapport est remis sous réserves de principe et d’usage notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés du bâtiment au moment de notre visite.
Notre mission n’a pas procédé au contrôle du fonctionnement des équipements et services généraux, ni d’étude technique de l’immeuble (fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations….). Seuls des devis de professionnels agréeraient de manière précise les coûts des travaux. Les montants indiqués sur le rapport ne sont donnés qu’à titre indicatif.

Déontologie et contrôle

• 1. Confidentialité
• 2. Absence de tout lien de subordination financière avec le client ou le donneur d’ordres
• 3. Relations avec les confrères, sauf en cas d’opposition de leur mandant ou de confidentialité renforcée
• 4. Obtention d’une Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle à justifier sur simple demande
• 5. Honoraires devant être déterminés en fonction de l’importance de l’immeuble et de sa complexité. Ne doivent pas dépasser 20 % en moyenne sur 2 ans avec un même client